Самовольно возведенные или реконструированные строения и сооружения, не являются редкостью для России - так сложилось, что многие граждане и предприятия используют такие объекты. В то же время четкого правового статуса таких объектов в действующем законодательстве не приводится. Отсюда у застройщиков самовольных строений рано или поздно возникает ряд сложностей с использованием самовольных построек и оформлением права собственности на них. Как определить, что ждет застройщика в результате возведения строений без «соизволения» со стороны государства? С чем можно столкнуться при легализации самовольных построек, на что нужно обратить внимание руководству предприятия, использующего самовольные постройки – на все эти вопросы попытаюсь ответить в этой статье, рассмотрев варианты разрешения дальнейшей судьбы самовольных строений в зависимости от конкретной правовой ситуации.
Обращаю внимание читателей, что данная статья не относится в гражданам, обладающим земельными участками, предназначенными для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства, личного подсобного хозяйства или расположенные в границах населенных пунктов, на которых самовольно возведены строения, т.к. на них распространяются положения "упрощенной регистрации" (дачная амнистия). О таких строениях я напишу позднее.
Что такое – «самоволка»?
Вопросы, связанные с самовольной постройкой - понятие, последствия ее возведения, способы легализации - освещены в ГК (ст. 222). В соответствии с п. 1 данной статьи, самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Пункт 2 вышеуказанной статьи гласит: что лицо, осуществившее самовольную постройку (оно же застройщик), не приобретает на нее право собственности. Застройщик не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Кроме того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
По закону застройщик не приобретает права собственности на самовольно возведенное строение или сооружение, оставаясь лишь владельцем израсходованных на постройку материалов. Кроме того, на самовольную постройку, расположенную на не правомерно занимаемом застройщиком земельном участке институт приобретательной давности не распространяется[1]. Поэтому к застройщику при обращении в суд не могут применяться правила, установленные ст. 234 ГК, а доводы, что самовольной постройкой пользовались добросовестно, открыто и непрерывно, владели ей как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати и более лет, могут быть просто не приняты судом, как основание для признания права застройщика на самовольно возведенное строение.
С точки зрения закона - самовольная постройка вообще не является недвижимым имуществом и не подлежит государственной регистрации, а все действия застройщика, направленные на ее создание – противозаконные и подлежат наказанию (ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ). Наказуемым является не только самовольное строительство, но и не законно произведенная реконструкция уже существующих объектов недвижимого имущества (то есть без получения на то необходимых разрешений и согласований).
Однако п. 3 ст. 222 ГК устанавливаются исключения на возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем следует отметить, что подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК устанавливает, что одним из оснований возникновения гражданских прав является судебное решение. При этом, как способ защиты гражданских прав, в соответствии со ст. 12 ГК, может быть использовано признание права (иск о признании права), или восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (негаторный иск). Федеральным законом РФ от 30.06.06г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Закон № 93-ФЗ) в ст. 222 ГК были внесены изменения, абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ признан утратившим силу. Ранее право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка, но с 01.09.2006г, право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
В редакции Закона № 93-ФЗ п. 3 ст. 222 ГК предусматривает возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение за лицом обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка. Таким образом, в соответствии со ст. 8, 12, 222 ГК в отношении института самовольной постройки могут быть применены следующие способы защиты гражданских прав: признание права (вещно-правовой иск о признании права), восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (негаторный иск).
В этой связи следует отметить, что как и ранее, до вступления в силу Закона № 93-ФЗ, разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, занятого самовольно возведенным строением входит в предмет доказывания при исковом производстве. Пунктом 5 ст. 12 Постановления Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22.04.1998г № 2405-II ГД «О повторном рассмотрении ЗК» предусматривается, что самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается, те есть, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольно возведенной постройкой, не может быть изменено, в том числе и судом. Таким образом, если использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а уполномоченным органом государственной власти отказано в изменении целевого назначения земельного участка, то требование застройщика о признании права собственности на самовольное строение судом не может быть удовлетворено.
Готовимся к суду
Перед обращением в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, застройщику необходимо «взвесить все за и против», так как в случае отказа в удовлетворении иска, заинтересованные лица могут понудить застройщика снести самовольные строения, заявив к истцу самостоятельные требования относительно предмета спора[2], а подготовке доказательств необходимо уделить особое внимание.
Требовать сноса самовольной постройки, по мимо собственника, могут органы местного самоуправления - администрации муниципальных образований, а так же органы, наделенные полномочиями контролировать соблюдение строительных норм и правил.
Во-первых, необходимо убедиться, что самовольное строение вообще является недвижимым имуществом (объектом капитального строительства), для этого необходимо обратиться в организацию, осуществляющую техническую инвентаризацию за соответствующим заключением[3]. Следует отметить, что согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, в случае если самовольное строение не обладает признаками недвижимости, то при обращении в суд с иском о признании права собственности на такую постройку - истцу будет отказано в удовлетворении его исковых требований[4].
Не все предприятия пищевой промышленности обладают земельными участками с целевым назначением, пригодным для возведения на нем построек, что может так же послужить препятствием для «легализации самовольного строения», поэтому на следующем этапе необходимо определить, на каком праве застройщику принадлежит земельный участок под самовольным строением, а в случае отсутствия прав у застройщика на земельный участок необходимо такие права приобрести – заключить договор купли-продажи или аренды участка с собственником земли, либо органом государственной власти, уполномоченным распоряжаться правами на землю. Следует иметь в виду, что в случае, если на данном земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеются другие законно возведенные объекты недвижимости застройщика и права на них оформлены надлежащим образом, возможно, в соответствии со ст. 36 ЗК, приобрести данный земельный участок в собственность застройщика, что позволит разрешить вопрос о правах застройщика на такой земельный участок.
В практике рассмотрения судами исков о признании права на самовольные строения отмечается наличие 2 противоположных точек зрения судей относительно возможности признания права собственности на самовольное строение за застройщиком, обладающим ограниченным вещным правом в виде аренды на земельный участок, расположенный под такой постройкой. Первое мнение сводится к тому, что отсутствие в ст. 222 ГК такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы ЗК (ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости[5]. Основным доводом противников вышеуказанной позиции является то, что исходя из буквального толкования ст. 222 ГК, арендатор земельного участка не наделен правом на признание права собственности на самовольную постройку[6]. Однако, следует отметить, что Президиум ВС РФ Постановлением от 01.08.2007г (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2007г) обозначил следующую позицию: право собственности на самовольную постройку не может быть признано за застройщиком, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, иными словами самовольная постройка подлежит сносу. Однако право собственности на самовольное возведенное строение на земельном участке, который предоставлен застройщику по договору аренды для строительства, может быть признано судом, при соблюдении следующих условий: самовольное строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил; сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; самовольное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан[7].
Далее, целевое назначение земельного участка необходимо привести к назначению, разрешающему возведение сооружений и получить разрешение на строительство объекта в органе местного самоуправления. В этой связи следует отметить, что в соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса, для изменения разрешенного использования земельного участка заинтересованному лицу – необходимо обратиться с ходатайством в орган муниципального образования, уполномоченный нормативными правовыми актами муниципального образования заниматься вопросами по изменению разрешенного использования. Причем соответствующее муниципальное образование определяется исходя из территориального признака согласно абз. 2-4 п. 10 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ от 25.10.2001г «О введении в действие Земельного кодекса РФ».
Так Арбитражным судом Иркутской области было рассмотрено дело № А19-3670/01-16 по иску ООО «Возрождение» к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольное строение. Отказывая в иске, суд указал на следующее. Постановлениями мэра г. Иркутска истцу выделен участок для организации временной базы. На предоставленном земельном участке осуществлена постройка нежилого 2-х этажного здания общей площадью 151,3 кв.м. В соответствии со ст. 23, 62 Градостроительного кодекса РФ инспекцией ГАСН на основании постановления мэра выдается разрешение на строительство объекта. В нарушение вышепоименованных норм, истцом возведено спорное строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без проекта и разрешения на строительство, таким образом, возведение самовольной постройки в нарушение норм ЗК, Градостроительного кодекса, Закона РФ «Об окружающей среде» не порождает для истца право собственности на строение. Суд обратил внимание на целевое назначение земельного участка, так как предоставление земельного участка (передача в собственность) «в установленном законом порядке» предполагает наличие у него соответствующего целевого назначения, определяющее его использование[8].
Следует иметь в виду, что ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлены объекты, на строительство которых не требуется выдача разрешения на строительство.
Так же застройщику необходимо собрать документы, подтверждающие строительство самовольных строений именно застройщиком – документацию на израсходованные материалы, договоры о привлечении других лиц к строительству объекта и др., собрать проектно-сметную документацию на самовольное строение. Так, Постановлением ФАС ПО по делу № А55-15285/06 от 22.05.2007г и Решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-15285/06 от 23.01.2007г по иску ОАО «Самарский хлебозавод № 2», г. Самара, к Администрации г. Самара, о признании права собственности на реконструированные объекты недвижимости: хлебный цех, хлебную экспедицию, склад хранения хлеба - отказано в удовлетворении иска. Отказ в удовлетворении иска суд мотивировал отсутствием доказательств, подтверждающих строительство объектов за счет средств истца и нахождении их на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования.
Аналогичное решение было принято судом и по иску ЗАО «Коломенский комбинат хлебопродуктов» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области о признании права собственности на здание проходной – истец так же не смог доказать фактического несения расходов по возведению спорного объекта[9]. Доводы истца о том, что инвентаризационная карточка учета основных средств подтверждает принадлежность спорного здания истцу, были отклонены как законно необоснованные нормами действующего законодательства не предусмотрено такого основания приобретения права собственности как нахождения имущества на балансе предприятия.
На следующем этапе необходимо подготовить техническое описание (технический паспорт, справка о техническом состоянии – выдаются организацией по технической инвентаризации) на самовольное строение и на земельный участок (кадастровый план, кадастровая карта – выдается при оформлении прав на земельный участок).
Далее необходимо получить документы, подтверждающие безопасность постройки, к таким документам можно отнести: заключение о техническом состоянии несущих конструкций самовольной постройки (выдает организация, имеющая лицензию на сооружение соответствующих построек, с приложением лицензии), заключение органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам (местная Сан. Эпидем. станция), заключение противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям, заключение экологических органов и адресная справка на строение (предоставляется местной администрацией).
В случае если застройщику не удается приобрести права на земельный участок, занятый самовольным строением, перед судом можно также ходатайствовать документами, свидетельствующими о намерении собственника участка, либо органа государственной власти, в компетенцию которого входит распоряжение данным земельным участком – предоставить такой участок застройщику в случае положительного исхода дела. Наличие ходатайств или рекомендаций других органов государственной власти о признании права на самовольную постройку могут так же предъявляться в суде в качестве доказательств.
Перечисленных выше доказательств оказалось достаточно, чтобы ОАО «Золоторожский хлеб» в порядке обжалования Решения Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2007 г в апелляционной инстанции признать право собственности на пристройки мелкоштучного цеха: отгрузочную рампу, и упаковочное отделение[10]. На обозрение суда истцом были предоставлены следующие доказательства для признания за ним права собственности на указанные самовольные постройки: акт о приемке законченного строительством объекта, договор аренды земель (участок предоставлялся для эксплуатации существующих зданий и сооружений хлебозавода, договором аренды не запрещено возведение новых капитальных строений, кроме части земельного участка, расположенного в красных линиях, пристройки к цеху построены и оформлялись документально до внесения изменений в ст. 222 ГК), заключение Московской государственной вневедомственной экспертизы (Мосгосэкспертиза) о соответствии нормативным документам проектных решений по конструктивной части проекта внутренней перепланировки здания мелкоштучного производства и двух пристроек объекта производственного назначения, решение Окружной комиссии по рассмотрению фактов самовольного строительства о необходимости функционирования пристроек (рампы и отделения упаковки продукции) для завода по производству хлебобулочных изделий в целом и сохранении пристройки с рекомендацией оформить имущественные права в судебном порядке.
Далее следует инициировать иск, а также, для того, чтобы суд не признал самовольную постройку – законной и не рекомендовал истцу признать права на строение в установленном законном порядке, необходимо обратиться в местный орган государственной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и, получив отказ, обращаться в суд с иском. Полученный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в данном случае будет подтверждать, что обращение истца в суд о признании права на самовольную постройку является исключительным способом защиты его права.
Следует обратить внимание, что внесенные Законом № 93-ФЗ изменения в ст. 222 ГК не породили уже сформированных судебной практикой критериев к определению размера расходов, подлежащих возмещению застройщику. При рассмотрении иска суд может так же исходить из того, что расходы, подлежащие возмещению застройщику не могут быть квалифицированы в качестве убытков, в соответствии со ст. 15 ГК, поскольку на полное возмещение убытков может претендовать лицо, право которого нарушено (п. 2 ст. 15 ГК), тогда как расходы возмещаются фактическому «правонарушителю», неправомерно осуществившему самовольную постройку, созданную на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданную без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Следует отметить, что расходы застройщика на возведение самовольной постройки не являются ущербом, в связи с тем, что являются добровольными и произведены на страх и риск застройщика. В настоящее время, исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что указанные расходы расцениваются судом как фактические документально подтвержденные застройщиком затраты. Данный подход к определению размера расходов обусловлен общим понятием самовольной постройки как совокупности строительных материалов.
Так, ФАС МО в постановлении от 17.04.2002г № КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения[11]. Иными словами при рассмотрении иска в суде, подтверждать затраты на возведение самовольной постройки придется именно застройщику, в число которых может быть включено только количество фактически израсходованных на строительство строительных материалов и общих затрат застройщика по возведению постройки.
[1] п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г, Определение Конституционного Суда от 25 марта 2004 г. № 85-О.
[2] Постановление ФАС ЦО от 25 декабря 2006г N А35-3414/06-С6
[3] п. 2 Письма Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.08.2007г № АМ/1146@
[4] См. Постановления ФАС ЗСО от 18.04.2007 № Ф04-1789/2007, ФАС УО от 08.06.2007 № Ф09-4441/07-С6, ФАС ВВО от 28.12.2006 № А43-19271/2005-12-644, ФАС ВВО от 19.12.2006 № А43-1798/2006-12-24
[5] Постановление ФАС ПО от 26.06.2007г № А72-1768/06, от 05.06.2007 № А55-17038/2006, ФАС УО от 14.05.2007г № Ф09-3469/07-С6, ФАС СКО от 17.07.2007 N Ф08-4250/2007
[6] См. Постановления ФАС ВВО от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16, ФАС ЗСО от 17.09.2007 N Ф04-6513/2007
[7] См. также, постановления ФАС ВСО от 02.05.06г. по делу № А78-7150/05-С1-3/73-Ф02-1831/06-С2, от 28.03.06г. по делу № А19-28895/05-47-Ф02-1167/06-С2, постановление ФАС СЗО от 14.04.06г. по делу № А56-50388/2005, постановления ФАС СКО от 20.07.06г. № Ф08-288/2006 по делу № А19-32-336/2005-9/660, от 08.06.06г. № Ф08-2557/2006 по делу № А32-24724/2005-9/844
[8] Решение Арбитражного суда Иркутской области по делу № №19-3670/01-16, см. так же Определение ВАС РФ от 07.11.2007г № 9612/07, постановления ФАС ВСО от 27.01.2006г. № А58-2438/04-Ф02-6293/05-С2, А58-2438/04-Ф02-6294/05-С2, ФАС СКО от 11.01.2006г. № Ф08-6193/2005 по делу № А32-11491/2005-36/254)
[9] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20,22.03.2007г № А41-к1-19047/06, см. так же Определение ВАС РФ от 09.11.2007г № 13750/07, Постановление ФАС ДО от 04.04.2006г. № ФОЗ-А04/06-1/117
[10] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2007 г. № 09АП-13827/2007-ГК
[11] Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14.06.2006 г.), см. так же Определение ВАС РФ от 25.12.2007г № 16675/07, Определение КС РФ от 03.07.2007 г. N 595-О-П
Комментариев нет:
Отправить комментарий